#39 "리얼티인컴" 소개와 5월 배당 내역

본 내용은 작성자의 개인적 투자 판단 사항으로 투자 판단의 최종 책임은 본 게시물을 열람하시는 이용자에게 있음을 알려 드립니다.

 

"은퇴" 또는 "경제적 자유"를 위해서는 돈을 벌기 위해 벌기 위한 노동에 목 매이지 않아야 하고, 그러기 위해서는 안정적인 현금 흐름이 있어야겠지요? 건물주가 되고는 싶지만 그만한 목돈도 없고, 설령 돈이 있더라도 해외에 거주하고 있는 저로써는 부동산 투자 자체가 쉽지 않습니다. 그래서 저는 미국 증시의 고배당 주식을 조금씩 모아가고 있는데요. 오늘은 지난 9월의 "월배당 포스팅"에서 잠깐 소개드렸던 미국의 부동산 투자신탁(REITs) "리얼티 인컴"에 대해 소개드리고, 앞으로는 매월 배당금을 받을 때마다 정기 포스팅해보려고 합니다.

 

기업 소개

"리얼티 인컴"은 1969년에 설립 된 미국의 부동산 투자회사로(REITs, real estate investment trusts) 미국과 스페인, 영국에 상업용 단독 건물을 구입하여 단일 세입자에게 임대해주는 사업을 하고 있으며, 임대수익의 일부를 투자자들에게 배당금의 형태로 지급하고 있습니다. 621개월 연속(52년째)으로 단 한 번도 빼먹지 않고 말이죠.

 

 

이렇게 안정적인 임대수익을 지속하는 데에는  임대료와 더불어 부동산세와 공공요금을 임차인이 부담하는 트리플넷(NNN) 임대 계약을 통해 미래의 비용 상승 위험을 부담하지 않는 사업 모델의 기여가 큽니다. 트리플넷에 대해서는 아래 간단히 정리를 해 두었지만, 더 요약하자면 트리플넷 계약의 단점은 소수의 임차인에 대한 수익 의존도가 지나치게 커져, "갑과 을이 뒤바뀔 수" 있다는 것인데 리얼티 인컴은 이를 포트폴리오의 다변화 등을 통해 극복하고, 이를 실적으로 증명하고 있습니다. 

 

 

※ 트리플넷(NNN) 임대 계약

개인보다는 주로 신용도가 높은 기업과 계약이 이루어집니다. 따라서 임대료를 떼일 위험이 적고, 이런 임차인(기업)은 장기(10~20년) 임대 계약이 용이하여 투자자에게 안정적인 현금 흐름을 만들어 줍니다. 이런 부동산을 들고 있으면 금융기관으로부터 자금 조달도 용이하겠지요.

그러나 주로 기업과 거래하다 보면 임차인이 단일 임차인이거나, 임대 수익의 대부분을 단일 임차인에게 의존하게 될 수 있습니다. 예를 들자면 상업용 부동산 10개를 가지고 있는데, 월마트가 10개를 모두 임차한다면 월마트와 문제가 생길 경우 10개의 임대 수익이 일시에 끊길 수 있습니다. 또한 마트에 맞추어 구조 변경이 되어 있을 테니, 다른 업종에 속하는 임차인을 구하기 어렵고 다시 구조 변경을 하는 데는 시간과 비용이 많이 들겠지요.

이 단점은 전체 사업규모가 매우 커지고 포트폴리오를 다변화하여 단일 임차인에 대한 의존도를 낮추면 해결할 수 있습니다. 리얼티 인컴이 그렇지요.

 

배당주로써 리얼티 인컴의 매력

리얼티 인컴은 연간 보유 주식 당 2.964달러의 배당금을 지급합니다. 월배당이니 이 액수의 1/12인 0.247달러의 배당소득이 매달 발생하고, 미국에서 배당소득세 15%를 공제한 나머지 금액이 입금됩니다. 세후 기준으로 주당 매월 0.21달러인 셈이지요. 지금 주가가 70달러에 조금 못 미치는 것을 감안하면 연간 배당수익률은 약 4%입니다. 이 정도면 미국 증시에서는 연 10%가 넘는 고배당 ETF 상품들도 흔하기 때문에 그저그래보일 수도 있는데요.

 

리얼티 인컴의 매력은 기업의 가치가 안정적으로 상승하는 만큼, 주가도 상승하고 배당금도 지속 늘어난다는 것입니다. 예를 들어 10년 전인 2012년 6월 1일에($36.6) 주식을 샀다면, 당시에는 세후로 주당 $1.5 정도인 약 4.2% 정도의 배당 수익률이었습니다. 하지만 10년이 지는 지금 이 기업의 주가는 10년 동안 77% 올랐고 배당금은 64% 인상되었어요. 제가 10년 전에 리얼티 인컴을 매수했다면 제 배당수익률은 당시의 낮은 매수 단가와 현재 오른 배당금 때문에 7%에 달하고, 주가 상승으로 자산도 거의 두배 가까이 증가했을 겁니다. 장기 투자 관점에서 봤을 때는 당장은 배당률이 크더라도 일정 부분 원금 손실이 거의 확정적인 커버드콜 파생 상품과는 비교할 수 없을 만큼 매력적이지요.

 

1994년 뉴욕증시 상장 후 115분기 배당인상, 최근 98분기 연속 배당 인상 - 출처: 리얼티인컴 https://www.realtyincome.com/about-realty-income/monthly-dividend-commitment/default.aspx

 

아래 우측의 나스닥100 커버드콜 ETF (QYLD)는 연간 세후 배당률이 무려 10% 수준입니다. 2014년부터 투자했다면 8년간 원금의 80%가 이미 배당금으로 회수되었어야 하겠지만, 실제로는 주가가 30% 하락한 상황이기 때문에 8년 동안 불과 원금의 절반이 회수 된 것이고, 같은 추세라면 목돈을 넣어 놓고 16년간 원금을 쪼개서 타는 셈입니다. 이런 상품이 등장한 지 얼마 안 되어 그 이후는 어떻게 될 지 모르겠네요. 이후에도 배당 지급 지속이 가능할런지.. 커버드콜 ETF에 대해서는 나중에 별도의 포스팅을 통해 정리해봐야겠습니다.

 

리얼티 인컴, 2022년 5월 배당 인증

아무튼 5월 17일, 배당락일인 5월 1일 기준 보유했던 45주에 대한 권리로 월 배당금 9.45달러가 입금되었습니다.

∵ 45(주식수) × 2.964달러(연배당금) ÷ 12(개월)  × 85%(배당소득세 제외) = 9.45달러

 

2주 간 35주를 더 매수해 현재는 80주를 보유하고 있으니 다음 달에는 16.8달러가 들어오겠네요. 작년 11월 말에 특별 배당주 받은 것까지 합해 10개월간 누적 배당수익은 358.35달러, 요즘같은 하락장에도 주가수익률은 1.8%를 보이고 있습니다.

 

4인 가족의 최저 생계비가 2022년 기준 300만 원인데 이 정도 금액을 매월 배당받으려면 13,000주 (89만 불) 정도를 보유하고 있어야 하니, 목표 주식수의 0.6%를 달성했네요ㅋ.. 

리얼티인컴 REALTY INCOME (O)
주당 배당금 (연간)	$2.964
주당 배당률	4.59%
배당락일	매월 1일
배당지급일	매월 15일
보유주식수 (배당락일 기준)	80주(45주)
세전배당금 ($)	11.12
세후배당금 ($)	9.45
총매입액($)	5,382.33
평균매수단가($)	67.27
평가금액 (2022.5.18 기준)	5,488.80
평가수익 (2022.5.18 기준)	106.47
누적배당수익 (당월 배당지급일 기준)	358.36 (특별 배당주 4주 포함)